重要事項説明書について詳しく知りたい。
何か見落としがないか不安。
こういった疑問に答えます。
重要事項説明はその名の通り、契約をする上で重要な事を説明する書面です。
ここでを曖昧な理解をしてしまうと後々トラブルにつながりかねません。
トラブルを避けるためにきちんと理解しましょう。
不動産歴7年、宅地建物取引士のプロが解説します。
本記事の内容は以下の通りです。
・抑えるべきポイントを３つに絞りました。
この記事を読むことで納得のいく物件を購入できます。
皆さんに不利な項目があった場合の交渉の仕方がわかります。
夢のマイホーム購入に向けて一緒に勉強しましょう。
幸せな生活が待っています。
重要事項説明書は、物件の大事なことを説明する書面！
重要事項説明（以下重説）はその名の通り、物件の重要なことを説明する書面です。
皆さんが購入しようとしている物件が、どんな土地にあって、どんな建物が立っているのかを記載した書面になります。
その他にも、物件について気を付けることが記載されています。
例えばその土地で以前人が亡くなっていたら、重要事項として記載されて説明されます。
重要事項説明書は買主を守るために存在する
重説は買主を守るためのものです。
一般消費者である皆さんは高額の不動産を何度も取引しません。
一生に一度や二度の高額取引なので、きちんと内容を理解してから購入しないと、後々トラブルになる可能性が高いです。
その為に重説が存在します。
実際に物件を契約する時は重説の読み合わせから行います。
因みに、買主に不利な事項をあえて伝えないと、業者は告知義務違反で罰せられます。
不利な事項もきちんとお伝えするので安心してください。
重要事項説明で記載される事項
重説に記載される事項にはどんなものがあるのでしょうか。
具体的に解説していきます。
1.宅建物業者の記載
2.登記記録の情報
3.法令に基づく制限の概要
4.私道の負担に関する事項
5.ライフラインに関する事項
6.完成前物件については工事完了後の形状・構造
7.マンションの場合、共用部分に関する事項
8.売買代金・手付金に関する事項
9.契約の解除に関する事項
10.損害賠償額。違約金に関する事項
11.手付金等の保全措置の概要
12.ローンのあっせんに関する事項
13.担保責任の履行に関する事項
14.特約
こんなにたくさんあるけど、ほとんど何のことかわからないよ～
安心してください。それぞれ説明しますし、本当に大事なポイントは3つです。
1.宅地建物取引業者の記載
重説の最初のページには、業者さんの情報がはいります。
宅建業の免許番号や事務所の住所、宅地建物取引士の記載がされます。
2.登記記録の情報
不動産にはそれぞれ所有者がいて、所有者が誰なのかは登記記録されている「謄本」に乗っています。
皆さんが不動産を購入する時に「謄本」の内容を確認することになります。
3.法令に基づく制限の概要
皆さんが購入しようとしている不動産が、どんな制限がある場所に存在しているのかが記載されます。
住宅街にパチンコ店が無いように、地域によって建築できる建物は異なります。
その他にも、どんな高さの建物が建築できるのか、敷地一杯に建物が建てられるのか等、細かい内容が記載されます。
4.私道の負担に関する事項
建物は道路に接していないと建てられません。
道路は基本市や県が管理していますが、個人が所有・管理している場合があります。
そのことについて記載されます。
5.ライフラインに関する事項
電気・水道・ガスのライフラインについての記載がされます。
水道には井戸水や公営水道（通常の水道）、下水は公営（通常の下水）や浄化槽、ガスは都市ガスやプロパンガスがあり、それぞれ記載されます。
6.完成前物件については工事完了後の形状・構造
建物が未完成の場合、どのような建物になるのかを説明する必要がある為、工事完了後の形状・構造が記載されます。
7.マンションの場合、共用部分に関する事項
マンションの廊下や階段は共用部分という扱いになります。
そのことについて記載されます。
8.売買代金・手付金に関する事項
売買代金の内訳や、手付金の金額について記載されます。
手付金について詳しく知りたい方は、「宅地建物取引士が初心者に解説手付金ってなに？いくら払えばよいの？」をご覧ください。
9.契約の解除に関する事項
万が一契約後に売買契約を解除する場合についての記載がされます。
契約後に住宅ローンの承認が下りなかった場合は白紙解約になるので安心してください。
10.損害賠償額。違約金に関する事項
違約金の額についての記載がされます。
損害賠償額・違約金は売買代金の10％のことが多いです。
11.手付金等の保全措置の概要
高額な手付金がある場合、手付金を受け取る業者は保全措置をとらないといけません。
保全措置というのは、手付金をきちんとした機関に保管するという事です。その内容について記載されます。
12.ローンのあっせんに関する事項
住宅ローンを利用する場合、金融機関や借り入れ額についての記載がされます。
13.契約不適合責任の履行に関する事項
契約不適合責任というのは、契約の目的が達せられない場合に生じる責任のことです。
住宅を購入したのに安心、安全な暮らしが出来ないといった事態が起きた場合、売主は契約不適合責任を負います。
滅多に起きない事なので、こういう約束事があるんだなあと頭の片隅においておけば大丈夫です。
14.特約
特約には細かい約束事が記載されます。
特約は他に記載されている内容より優先されます。
例えば、重説に記載されている内容が特約と異なる場合、特約の内容が優先されます。
大切なポイント3つ
重説で大切にしたいポイントは以下の三つです。
・売買代金・手付金の額
・ライフライン
・特約
この三つを抑えれば大丈夫です！
・売買代金・手付金の額
当たり前のことですが、
売買代金や手付金の額が契約書と同じかきちんと確認しましょう。
間違っていることはほぼないと思いますが、念のため確認です。
・ライフライン
電気、水道、ガスのライフラインはきちんと確認しましょう。
電気は関東であれば東京電力になっていることが多いですが、
自由化になっているので、後で好きなところに替えることが出来ます。
上水、下水を確認しましょう。
上水というのは、蛇口を捻ると出てくる水です。
現在は公営水道がほとんどだと思いますが、稀に井戸水のところがあります。
下水というのは、汚水、排水のことです。
お風呂で体を洗った後の水やトイレを流した時の水の事を言います。
現在は公営下水がほとんどですが、地域によっては「浄化槽」のところもあります。
「浄化槽」というのは、お風呂やトイレで流した水を、「浄化槽」という
大きなタンクに一度貯めます。
そのタンクの中にはバクテリアがたくさんいて、
そのバクテリアが汚水、排水をある程度きれいな水に治します。
ある程度きれいな水に治した水を、敷地の前のＵ字溝に排水します。
ガスについても確認が必要です。
ガスは、都市ガス、プロパンガス、集中プロパンがあります。
プロパンガスは、エリアによってきまっていて、都市ガスや集中プロパンより金額が高いです。
それぞれ確認して納得した上で購入するかどうかを決めましょう。
・特約
特約の内容は他の内容よりも優先されるので注意が必要です。
特約には重説に記載されていない、細かい約束事が記載される事が多いです。
私が経験した中で大事だと感じた特約を紹介しておきます。
参考にしてください。
「本物件敷地内に井戸がございましたが、撤去、お祓い済です」
井戸に関しては嫌がる人は嫌がります。
契約書にもきちんと記載してあったので、購入後にトラブルにはなりませんでした。
「本物件敷地内で故〇〇氏が亡くなっています。令和〇年〇月〇日死後〇日経過した状態で発見され、検死の結果〇〇です。売主、買主は本条項を理解した上で売買契約を締結するものとします。」
このような内容は「告知事項有」とされて売りに出ることが多いので、
契約時は買主さんも納得した上で購入申し込みをします。
トラブルになる事はありませんでした。
特約は大事です。
見落とすことが無いようにして、
納得のいく物件なのか今一度確認しましょう。
まとめ
重要事項説明書について解説しました。
記載される内容は以下の通りです。
1.宅地建物取引業者の記載
2.登記記録の情報
3.法令に基づく制限の概要
4.私道の負担に関する事項
5.ライフラインに関する事項
6.完成前物件については工事完了後の形状・構造
7.マンションの場合、共用部分に関する事項
8.売買代金・手付金に関する事項
9.契約の解除に関する事項
10.損害賠償額。違約金に関する事項
11.手付金等の保全措置の概要
12.ローンのあっせんに関する事項
13.担保責任の履行に関する事項
14.特約
この中でも大切なポイントは以下の三つです。
・売買代金・手付金の額
・ライフライン
・特約
特約は大事な約束事が記載されているので、特に注意してください。
もし、皆さんに不利な項目があった場合は、業者さんに交渉しましょう。
〇ページ目の△△の項目に記載されている文言は、私にとって不利なので削除をお願いしたいのですが・・・と言ってみて下さい。
納得のいく説明があるか、削除してくれる可能性があります。
買主である皆さんも、売主も不動産屋さんも、契約したい気持ちはかわりません。
ある程度の交渉をしても、嫌われるという事もありません。
重要事項説明書は皆さんを守るための書類だという事を忘れずに、
変だと思った箇所があればきちんと申し出ましょう!
契約の場では、重要事項説明書の後に契約書の読み合わせがあります。
契約書について詳しく知りたい方は「プロが教える 不動産売買契約書の重要ポイントを解説します」をご覧ください。
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