不動産用語解説

【プロが解説】住宅ローン審査。結局いくら借りれるの?

住宅ローン 不動産用語解説
ドミニ子
ドミニ子
  • 住宅ローン審査について詳しく知りたい
  • 結局いくら借りれるのか分からない

こういった疑問に答えます。

住宅ローンの審査は複雑です。
一般消費者である私達が内容を理解するのは難しいですよね。

そこで今回、不動産歴7年、宅地建物取引士のプロが解説します。

本記事の内容は以下の通りです。

・審査の仕方について詳しく解説します。
・元利均等返済と元金均等返済の違い


住宅ローン審査について個人的な見解も含めて解説しています。

幸せな生活を送る為に、一緒に勉強しましょう。

住宅ローン審査とは?

審査イメージ

住宅ローンは誰でも借りられるわけではありません。
借りる為には皆さんを審査する必要があります。

例えば他に金融機関から借り入れをしていて、そのお金を返していないことがある。
いわゆる「ブラックリスト」に乗っている人はローンを借りられません。



また、3000万円借りたい人の年収が極端に低い場合は、金融機関は住宅ローンを貸してくれません。

こういった個人それぞれの状況を審査する必要があるので、住宅ローンを借りる場合にはまず審査が必要となります。

事前審査と本審査がある

住宅ローンには事前審査と本審査があります。

「事前審査」
不動産を買う前に、住宅ローンを借りれるのか、いくら借りれるのかを審査したものになります。

「本審査」
不動産を購入後に、実際にこの不動産をもとに住宅ローンを借りれるのかを審査します。

ドミニ子
ドミニ子

どうして2回にわけて審査するの?
手間もかかるし面倒だよー。

ドミニ君(宅建士)
ドミニ君(宅建士)

事前審査をしないで不動産を購入したあと、
ローンが借りられないことが分かったら、
契約に向けて費やした時間や労力が無駄になってしまいます。

そうなった場合のお客様のショックも大きく、精神的に不安になってしまいますので、
お客様を守る為にも事前審査、本審査と分けているんですね。

住宅ローンはいくら借りれるの?

住宅ローンを借りられる目安として、
年収の6倍~7倍です。

年収が500万円の人は3000万円~3500万円が借りられます。

住宅ローン審査の詳しい解説


住宅ローンを借りれる金額には上限があります。
住宅ローンを貸してくれるのは金融機関ですよね。

金融機関は皆さんの年収や勤続年数、他に借り入れがないか(キャッシングや車のローン)
を審査します。

審査の一つの基準となるのが年間返済額(返済負担率)です。

返済負担率は年収の25%~35%以内としている金融機関が多いです。

年間返済額の上限額

年間返済額の上限額(A)=税込み年収×返済負担率-他のローンの年間返済額

審査で使用される(審査金利)が金融機関によって設定されています。
実際に適用される金利より高く3~4%となっています。

例えば税込み年収500万円、他ローンなし返済負担率の35%、審査金利4.0%の金融機関で35年ローンを組む場合
(元利均等返済、ボーナス返済なし)

借り入れ可能額=
(A)[500万×35%-0]÷12÷(B)[4,427]×100万=3294万

この金融機関では、3294万円までしかお金を借りられないという事になります。

借り入れ可能額の計算式

借入可能額=年間返済額の上限額(A)÷12ヵ月÷(B)×100万円

(B)は借入額100万円あたりの月返済額です。

借入額100万円あたりの月返済額
金利 返済20年 返済25年 返済30年 返済35年
3.0% 5,545円 4,742円 4,216円 3,848円
3.5% 5,799円 5,006円 4,490円 4,132円
4.0% 6,059円 5,278円 4,774円 4,427円

 

審査金利は融資実行金利よりも高い

多くの金融機関では優遇金利が実施されています。

住宅ローンの審査での金利と、実際に適用される金利は違います。

実際に適用される金利は0.625%前後であることが多いです。


3290万円借り入れ、実行金利0.625%、返済期間35年、元利均等返済の場合

月々の返済額87,233円
年間の返済額1,046,796円

総返済額36,638,058円
合計利息額3,738,058円
となります。

ドミニ子
ドミニ子

審査の時の金利と、
実際に適用される金利が違うの?

どうしてなのかしら・・・


ドミニ君(宅建士)
ドミニ君(宅建士)

住宅ローンの返済が始まってから金利が上昇すると、
当初計画とは違って返済が滞るリスクがあります。

審査を厳しめに見ておくことで皆さんに住宅ローンを返してもらえるようにリスクを少なくしているのです。

元利均等返済と元金均等返済の違い

住宅ローンに関する質問でよくある質問です。

返済方法は二通りあります。

元利均等返済と元金均等返済です。それぞれ何が違うのかみてみましょう。

「元利均等返済」

毎月の返済額を一定にする返済方法です。

毎月の利息の返済額と元金を調整し月々の支払を一定にしています。

月々の返済額が一定の為返済計画が立てやすいです。

「元金均等返済」

毎月の元金を均等額とし、それに利息を合計して返済する方法です。

返済が進むにつれて返済額は少なくなっていきます。

元利均等返済と比べて元金の減少が早いため、総返済額は少なくなります。

ドミニ子
ドミニ子

元利均等返済の方が月々の支払いが一定なのね。
毎月の家計のやりくりがわかりやすくて良いわ~。

ドミニ君(宅建士)
ドミニ君(宅建士)

元利均等返済は月々の支払いが一定なのはメリットですよね。

元金均等返済は、月々の支払いが一定ではないですが、
返済が早く終わるので家計に余裕がある方はおすすめです。

まとめ

お金の家

住宅ローン審査について詳しく解説してきました。

・借りられる金額は年収の6倍~7倍が目安です。

・審査には事前審査と本審査があります。

・審査金利と適用金利には違いがあります。

・元利均等返済と元金均等返済の違いを理解しましょう。


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