不動産購入前

不動産(新築、中古)購入時の流れ徹底解説!初心者必見!

不動産購入前
ドミニク
ドミニク

・不動産購入をしたいけど流れがわからなくて不安。
・なにから始めてよいかわからない。

このような疑問に答えます。

何も分からない状態から家を探してしまうと、業者さんの言うままに動かされてしまい、結果的に損をする可能性がありますよね。

そんな不安を不動産歴7年、宅地建物取引士のプロが解消します。

本記事の内容は以下の通りです。

・購入時の流れをわかりやすく解説します。
・物件見学時の見落としがちなポイントを解説します。

 


気になる物件が見つかってから引っ越しまでに何をするのかが明確にわかります。
安心して家を購入してハッピーライフを手に入れてください。

不動産契約時の流れ

学校と本

0,欲しい物件をインターネットで探す

一般的にはインターネットで物件を探します。
「住みたい地域  新築戸建て」
で検索をすると、たくさん物件が出てきますので色々探してみましょう。

中にはインターネットに乗っていない物件もあります。
未公開物件扱いで、不動産屋さんしか持っていない情報もあります。

インターネットで希望の立地等が見つからない場合は、近くの不動産屋さんに出向いて聞いてみるのも一つの手です。

ドミニク(宅地建物取引士)
ドミニク(宅地建物取引士)

新築分譲の計画が決定していても、準備が整っていない為にインターネットに乗らない物件もあります。

欲しい物件が見つからない場合は、近くの不動産屋さんに出向いてみるのも一つの手です。

1,資料請求

気になる物件が見つかったら、まずは資料を請求します。

不動産屋さんが最初に紹介する資料や、インターネット検索で見つかる資料は、ある程度の資料しかありません。

必要であればより詳しい資料を請求してみましょう。

資料請求した方が良いものは以下の通りです。

  • 各階間取り図
  • 配置図
  • 立面図
  • 謄本、公図、測量図
  • 仕様書(貰えれば取り寄せた方が良い)

皆さん間取り図に意識が行きがちですが、配置図は重要です。
隣地とどれくらい離れているのか、敷地と建物の離れがどれくらいか、が記載されているからです。

謄本、公図、測量図は権利関係を確認するのに必要です。
その土地を誰が所有しているのか、どんな敷地なのかが記載されています。

仕様書にはどんな部材で外壁や内装が出来ているのかが記載されているので、
建築中の物件でもどのような色の外壁、内装なのかがわかります。

2,物件見学

実際に現地を見学します。

内装や外装をみてみましょう。

ここで、良く見落としがちなポイントを紹介しますので是非参考にしてみて下さい。

見落としがちなポイント3選

  • 周辺状況
  • 日当たり
  • 夜の環境
周辺環境

物件のことばかりに目がいってしまいがちですが、周辺環境についても見るようにしましょう。

  • 駅からの距離
  • 近隣、お隣さんがどんな人か
  • ごみ置き場までの距離
  • スーパーなどの生活環境

このあたりも抑えたうえで物件を検討しましょう。

また、中古物件の場合は断熱性能を気にするのも大切です。

すごく寒い思いをするかもしれません。

因みにわたしは中古物件を購入してすごく寒い思いをしています。(笑)

日当たり

建築中の物件の日当たりを確認するのは難しいかもしれませんが、実際に現地で確認しましょう。

南側が道路であれば日当たりは基本良いです。

北側が道路であれば、南側の庭の部分がどれくらい広いか、隣地とどれくらい離れているかが重要です。

南側の隣地が2階建てで、庭部分が3m程取れていれば日当たりは問題ないでしょう。

夜の環境

街灯があるか。車通りが多くないか。住みやすい環境か。
日中の環境だけでなく、夜の環境も確認しておきましょう。

3,購入意思表示(買い付け)

物件が気に入ったら、売主さんに購入意思表示をします。

これは買い付けと呼ばれますが、

「私はこの不動産を買います!」

と紙に書いて意思表示をするという事です。

実際の書類はこんな感じです。

購入申込書には以下の事を記載します。

  • 不動産の所在
  • 金額
  • 手付金の額
  • 契約締結希望日
  • その他条件

金額交渉等はこのタイミングで行います。

4,ローン申し込み(事前審査)

買い付けを書いたら、物件購入に向けて準備が始まります。

ほとんどの人が住宅ローンを借りますので、住宅ローンの事前審査というのを行います。

基本的に住宅ローンの事前審査が承認になったら、売買契約となります。

なぜ住宅ローンの事前審査が必要か

住宅ローンが組めないと、売買契約をしても物件代金が支払えないためです。

例えば3000万円の物件を購入する場合、売主に3000万円最初に支払います。

住宅ローンは、金融機関に月々〇〇万円を返していくイメージです。

住宅ローンは以下で解説していますので、参考にしてみて下さい。

住宅ローン事前審査に必要な書類を揃えましょう。

  • 源泉徴収票
  • 身分証明書(運転免許証)
  • 健康保険証
  • 認印
  • 物件資料

サラリーマンの方はこちらの書類があれば大丈夫です。
予め準備をしておけば焦る必要はありませんね。

自営業者の方の必要書類
  • 会社決算書 直近3期分
  • 源泉徴収票 直近3期分
  • 運転免許証
  • 健康保険証
  • 認印
  • 物件資料

自営業者の方は書類が多く必要です。
準備に手間がかかるので注意が必要です。

個人事業主の必要書類
  • 確定申告書 直近3期分(付表含む)
  • 運転免許証
  • 健康保険証
  • 認印
  • 物件資料

5,売買契約

住宅ローンの事前審査が承認になったら、

いよいよ売買契約となります。

売買契約の流れは以下の通りです。

  1. 重要事項の説明
  2. 契約書の説明
  3. その他説明(保障について等)
  4. 署名・捺印
  5. 手付金の授受

重要事項の説明

物件の詳しい概要について説明を行います。

所要時間は約1時間、皆さんが購入する物件はどのような地域なのか、

どのような物件なのかを説明されます。例えば事故物件の場合は重要事項の説明で説明されます。

その他細かい約束事、引き渡しの条件を記載することが多いです。

契約書の説明

契約書には売買代金の支払い額、方法、残代金の支払い時期等が記載されています。

契約書の説明には1時間程時間が掛かります。

売主、買主はこの物件をいくらで売買します。買主はいつまでにローンを借りて〇〇日までに引き渡し(残金決済)しましょう。

という事が記載されています。

その他説明(保障等)

新築物件であれば保障に関しての説明も契約時に行う事が多いです。

保障は部材それぞれに付いています。

主要構造部と呼ばれる、 基礎、柱、壁、雨漏りを防ぐ部分には10年の保障、

その他の部分は2年の保障となります。

基本的に何か不具合があれば売主に相談するのがベストです。

署名・捺印

契約書類にご署名、ご捺印をしていきます。
書類がいくつかありますので、先に全ての書類に署名、
次に捺印を全ての書類に行う事が多いです。

署名・捺印は緊張しますよね。
落ち着いて行いましょう。

手付金の授受

売買契約の際、手付金を支払います。

手付金は50万円~100万円程支払います。
そんな額は支払えないよ。という方は相談してみて下さい。
交渉に応じてくれる事も多いです。

手付金は売買代金に充当されます。
1000万円の物件で手付金50万円を支払えば、
残代金は950万円となります。

手付金について詳しく知りたい方は以下記事を是非参考にしてみて下さい。

6,ローン本申し込み

売買契約が締結されたら、住宅ローンの本申し込みとなります。

事前審査との違いは、そこまでないと考えて頂いて大丈夫です。

不動産買ったから(契約したから)お金貸してくれ

と銀行に正式にお願いをするという事ですね。

住宅ローン本申し込みに必要な書類

  • 運転免許証
  • 健康保険証
  • 住民票
  • 源泉徴収票
  • 住民税課税証明書
  • 認印
  • 物件資料
  • 売買契約書(工事請負契約書)
  • 重要事項説明書

※追加で書類を求められる場合があります。

自営業者の方の必要書類
  • 会社決算書 直近3期分
  • 源泉徴収票 直近3期分
  • 納税通知書
  • 運転免許証
  • 健康保険証
  • 住民票
  • 認印
  • 物件資料
  • 売買契約書
  • 重要事項説明書

※追加で書類を求められる場合があります。

個人事業主の必要書類
  • 確定申告書 直近3期分(付表含む)
  • 運転免許証
  • 健康保険証
  • 納税通知書
  • 住民票
  • 認印
  • 物件資料

※追加で書類を求められる場合があります。

住宅ローン審査について詳しく知りたい方は「【プロが解説】住宅ローン審査。結局いくら借りれるの?」をご覧ください。

7,ローン本承認

住宅ローンの本審査を提出してから、大体1週間や10日で承認となります。

いよいよお引き渡しに向けての準備が整うという事です。

8,内覧会(引き渡し前チェック)

物件を引き渡される前に、内覧会があります。

内覧会は、皆さん、仲介業者、売主で行う事が多いです。

気になるキズや汚れはここで売主さんに伝えましょう。
その他気になる事があれば、このタイミングで質問することをお勧めします。

9,金銭消費貸借契約

住宅ローンが下りると、金銭消費貸借契約(金消・きんしょう)を結びます。

銀行とお金の貸し借りの契約を結ぶというものです。

10,引き渡し(残金決済)

銀行からお金を借りる契約をしたので、不動産が購入できますね。

実際に銀行からお金をかります。(自分の通帳に何千万もの大金が入ります。)

そのあとすぐに、売主さんの口座に振り込みます(何千万もの大金が通帳からなくなります。)

これで引き渡しが完了となり、新築や中古の場合だと鍵をもらいます。

11、引っ越し

物件の引き渡しが完了したら、いよいよお引越しです。

ライフラインの変更や、ガスの開栓の立ち合いも行う必要があります。

引っ越しは大変ですが、しっかり準備をしておきましょう。

いかがでしたでしょうか。
購入時の流れを解説してきました。

きちんと流れを理解すれば、落ち着いて気に入った物件を購入することが出来ますね。

最後まで読んで頂きありがとうございました。

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