建売・家を即決して後悔しない？決める前に確かめる5つと後悔しないための3ステップ｜元建売営業

元建売ハウスメーカーの営業（約8年）として、売る側から見た「即決」を正直にお話しします。

先に結論です。家を即決すること自体は、悪いことではありません。後悔につながりやすいのは、決めるのが早いことよりも、確かめるべきことを確かめないまま決めてしまうことです。

この記事では、営業がよく使う3つの決めゼリフの中身を明かしたうえで、即決する前にこれだけは確かめたい5つ（資金計画・ローン特約・手付金と解除・ハザードマップ・重要事項説明）と、即決しても後悔しないための判断の3ステップを順に解説します。

目次

1. 建売の「即決」とは：探し始めてすぐ、ほかとあまり比べずに決めること
2. 即決が後悔につながりやすいのは「知らないまま決める」から
3. 建売を即決したくなる3つの理由（価格・立地・タイミング）
4. 元営業が明かす、即決をうながす3つの決めゼリフと受け止め方
5. 即決する前に確かめる5つ
6. 即決しても後悔しない、判断の3ステップ
7. 即決してよいとき・いったん待ったほうがよいとき
8. 即決すると値引きは通りやすい？
9. よくある質問
10. まとめ：即決でも「確かめてから決める」

建売の「即決」とは：探し始めてすぐ、ほかとあまり比べずに決めること

建売で「即決」と言われるのは、次のどちらか、または両方に当てはまるときです。

1. 探す期間が短い：探し始めてすぐ、見学したその日や数日のうちに申し込む
2. 比べた物件が少ない：ほかの物件をほとんど見ないまま決める

探す期間や比べる物件の数に「何日以上・何件以上なら安心」という決まりはありません。大事なのは日数や件数ではなく、決める前に確かめることを確かめたかどうかです。

即決が後悔につながりやすいのは「知らないまま決める」から

たとえば、スーパーで卵を買った次の日に、まったく同じ商品が隣のスーパーで100円安く売られていたらどう思うでしょうか。「ちゃんと調べておけばよかった」と、少しは後悔しますよね。

家も同じです。後から「知っていれば選ばなかった」「知っていれば準備できた」という情報が出てくると、後悔になります。家は卵と違って金額が大きく、買い直しも簡単ではありません。

反対に言えば、後から出てきそうな情報を、決める前に自分から取りにいけば、決めるのが早くても後悔は減らせます。その確かめ方を、この後の「決める前に確かめる5つ」でまとめています。

建売を即決したくなる3つの理由（価格・立地・タイミング）

即決したくなるのは、次の3つの条件があなたに合っているからです。理由が分かると、少し冷静になれます。

理由1：価格が手の届く範囲にある

もしその物件の価格が今より500万円高かったら、即決しようと思うでしょうか。多くの人は思わないはずです。価格が手ごろだということが、即決したくなる理由の1つです。

理由2：立地が希望に合っている

同じ建物が別の場所にあったら、今ほど欲しいと思わないかもしれません。立地は、家を選ぶうえで非常に大きな要素です。

理由3：家族の予定とタイミングが合う

出産、転勤、入学・入園。こうした予定に間に合う時期に良い物件が見つかると、即決したくなります。

元営業が明かす、即決をうながす3つの決めゼリフと受け止め方

即決したくなるもう1つの理由は、営業のトークです。よく使われるのは次の3つです。

「早くしないと無くなりますよ」

これは、営業のトークである可能性が高い一方で、本当のこともある言葉です。実際に、反響が多く、いつ申込みが入ってもおかしくない物件はあります。気に入った物件を、悩んでいるうちにほかの人に買われてしまったら悲しいですよね。

ただ、本当に早くしないと無くなるのかを、買う側が確かめる方法はありません。だから、あなたの判断軸で決めるしかないのです。

焦りを減らすコツは、言われた時点で「では、決めるまでに何を確かめればいいか」を担当者に聞いてしまうことです。たとえば次のように聞きます。

• 重要事項説明書と契約書の写しを、契約の前に見せてもらえますか
• 住宅ローンの事前審査は、どの金融機関に、いつまでに出せばいいですか
• 購入申込書を出した後、契約まではどのくらいの期間がありますか

「家賃を払うよりお得です」

今の家賃とローンの返済が同じくらいなら、買ったほうが良いと思ってしまいますよね。

しかし、家を買うには、物件の代金とは別に諸費用がかかり、買った後も毎年、固定資産税などの税金を払います。家の修繕も自分で用意することになります。比べるなら、家賃と「ローンの返済＋税金＋保険＋修繕のための積み立て」で比べましょう。諸費用の目安は建売の諸費用の記事、税金は固定資産税の記事で解説しています。

「世界に一つだけですよ」

こう言われると、すごく買いたくなりますよね。確かに、同じ土地に同じ家は2つとありません。

ただ、似た地域に似た物件はあるのではないでしょうか。もっと条件に合う物件があるかもしれません。即決する前に、同じ駅・同じくらいの広さと価格の物件を、不動産ポータルサイトで2〜3件見比べておくだけでも、「この物件を選ぶ理由」がはっきりします。

即決する前に確かめる5つ

ここからが、この記事の中心です。決めるのが早くても、次の5つを確かめておけば、「知らなかった」という後悔をかなり減らせます。

1. 資金計画：毎月返せる額から予算を決め、諸費用も入れる

「なかなか予算が決まらない」と悩むお客様は多かったです。予算が決まらない理由は、上限を決めていないからです。私は、毎月無理なく返済できる額から予算を決めることをおすすめしています。ただし、諸費用は意外と高くなるので注意してください。

上限の考え方の1つに「総返済負担率」があります。年収に占める、すべての借入れの1年間の返済額の割合です。たとえばフラット35では、年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下が利用の条件です（住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」）。

ここで気をつけたいのは、これは借りられる上限の目安であって、無理なく返せる額ではないことです。教育費や車の買い替えなど、これからの出費も入れて考えてください。

借入額と毎月の返済額の目安を出すなら、モゲチェックのようなサービスも使えます。条件を入れると、借入額や毎月の返済額の目安と、金融機関の提案を受けられるオンラインのサービスです。料金や受けられる内容は、公式サイトで確認してください。

2. 住宅ローンの事前審査を通し、ローン特約の中身を確かめる

即決するなら、住宅ローンの事前審査は早めに通しておきましょう。事前審査の承認があると、自分が借りられる見通しが立つうえ、売主にも「この人は本当に買える」と伝わります。

あわせて確かめたいのがローン特約（融資利用の特約）です。住宅ローンの本審査に通らなかったとき、契約をなかったことにできる約束のことです。宅地建物取引業法では、ローンのあっせんがある場合に「ローンが成立しないときの措置」を重要事項として説明することになっています（宅地建物取引業法35条1項12号）。

ただし、ローン特約はすべての契約に自動で付くものではなく、中身も契約ごとに違います。契約書で次の点を確かめてください。

• ローン特約が付いているか
• 対象の金融機関名と借入額が書かれているか（書かれていない金融機関で落ちた場合の扱い）
• いつまでに承認が出なければ解除になるか（期限）
• 解除になったとき、手付金が全額返ってくるか

重要事項説明書で見るポイントは、重要事項説明書の見方で詳しく解説しています。

3. 手付金の額と、契約をやめるときのルールを確かめる

契約のときに払う手付金は、「この家を買います」という約束のお金です。即決するときほど、払う前に次のルールを知っておいてください。ここからは、売主が不動産会社（宅地建物取引業者）で、買主が一般の人の場合のルールです（宅地建物取引業法39条・41条・41条の2、78条2項）。

• 上限は代金の2割：売主の不動産会社は、代金の2割を超える手付を受け取れません。
• 手付を放棄すれば解除できる：買主は手付を放棄すれば、売主は手付の倍額を現実に提供すれば、契約を解除できます。ただし、相手方が契約の履行に着手した後は、この方法では解除できません。
• 多額の手付金には「保全措置」：完成済みの物件では、手付金などの合計が代金の10%を超えるか1,000万円を超えるとき、売主は保全措置（銀行の保証など）をとってからでないと受け取れません。未完成の物件では、代金の5%を超えるか1,000万円を超えるときです。

手付を放棄して解除すれば、手付金は戻りません。「とりあえず契約して、合わなければ手付を捨ててやめればいい」とは考えないでください。手付金の相場や返ってくるケースは建売の手付金の記事で解説しています。

4. ハザードマップと周りの環境を、申込みの前に自分で見る

2020年8月28日から、重要事項説明では、市町村の水害ハザードマップ（洪水・雨水出水・高潮）で物件のおおよその位置を示して説明することが義務になっています（国土交通省 2020年7月17日公表）。

ただ、重要事項説明は契約の直前に行われることも多く、そこで初めて知ると冷静に判断しにくくなります。即決するなら、申込みの前に自分で見ておくのがおすすめです。物件の住所は、国土交通省「ハザードマップポータルサイト」や、市区町村のハザードマップで確かめられます。

なお、浸水が想定される区域に入っていないからといって、水害の心配がまったくないとは限りません。国土交通省も、区域外であることをもって「水害リスクがない」と誤解されないよう配慮するよう求めています。

あわせて、現地では次の点も見ておきましょう。

• 近隣の様子に気になるところがないか（時間帯を変えて見る）
• ゴミ置き場の場所（家の前にならないか）
• 基礎が水平か、水漏れがないかなど建物の状態（自分で分からなければ、不動産会社の担当者に聞けば説明してもらえます）
• 保証とアフターサービスの中身

立地で後悔しやすいポイントは建売で後悔する立地15選、ゴミ置き場は新築戸建てのゴミ置き場トラブルにまとめています。

5. 重要事項説明は「契約の前に」読む

重要事項説明は、宅地建物取引士が、契約が成立するまでの間に、書面（買主が承諾した場合は電子書面）を渡して説明するものです（宅地建物取引業法35条）。法令上の制限、道路、上下水道やガス、契約の解除、ローン特約など、後悔につながりやすい情報がまとまっています。

ところが、実際は契約の当日に説明を受け、そのまま契約することも少なくありません。即決するときほど、重要事項説明書と契約書の写しを、前もってもらえないか頼んでおくと、自宅で落ち着いて読めます。分からない言葉は、説明の当日に質問してください。納得できない点があれば、その場で契約しなくてかまいません。

即決しても後悔しない、判断の3ステップ

5つを確かめたら、最後は気持ちの整理です。隣の芝生は青く見えるということわざがあるように、人はほかの物件が良く見えてしまうものです。人の欲には上限がない、と自覚しておくだけで、余計な後悔は抱きにくくなります。

ステップ1：この物件を選ぶ理由を、ほかと比べて言葉にする

あなたは、価格・立地・間取りをほかの物件と比べたうえで、その物件が良いと思っているはずです（ほかと比べていない人は、比べてから決めましょう）。

ほかの物件と比べて「価格が相応」「立地が良い」「間取りが十分」であれば、決断が早くても後悔は小さくなります。理由をメモに書き出しておくと、家族とも共有できます。

それでも不安な人は、「この物件より欲しい物件が出てくるとしたら、どんな物件だろう」と考えてみてください。それでもこの物件が良いと思えるなら、後から気になる物件が出てきても、後悔は小さくてすみます。

ステップ2：決めた後は、ほかの物件をうらやまない

ステップ1で自信を持てたら、次は「決めた後は、ほかの物件をうらやまない」と決めます。

お金をかければ、理想の土地に理想の家を建てられるかもしれません。でも、それができれば誰も苦労はしません。あなたができる範囲で、精いっぱいの家を選んでいること自体が素晴らしいことです。不安がぶり返したら、ステップ1のメモに戻ってください。

ステップ3：家族で決め、周りの意見は「参考に」聞く

自分の中で納得していても、親や友人から否定的なことを言われて「やっぱりほかの物件が良かったかも」と後悔することがあります。

そんなときは、「意見をありがとう。参考にさせてもらいます」と伝えて、あくまで1つの意見として聞く姿勢を示しましょう。自分たちの意思を大切にしていることが、相手にも伝わります。

欲しいと思った家に住むのは、あなたと家族です。周りの意見に大きく揺れるなら、本当にその物件が欲しいのか、もう一度家族で話し合ってみてください。

即決してよいとき・いったん待ったほうがよいとき

ここまでの内容を、判断の目安として表にまとめました。

右側に当てはまるものがあっても、それだけで「買ってはいけない」わけではありません。その項目を確かめてから決めれば十分です。

即決すると値引きは通りやすい？

「すぐ決められる人」は、売主にとって魅力のある買主です。事前審査を通し、購入申込書に希望額を書いて「この額なら、重要事項説明と契約書を確認したうえで速やかに手続きに進みたい」と伝えると、値引きの相談に乗ってもらいやすくなります。

ただし、値引きを求めると、後から満額で申し込んだ人が優先されることもあります。本当に欲しい物件なら、額を欲張りすぎないことです。値引きの考え方は建売住宅の値引き方法で解説しています。

よくある質問

まとめ：即決でも「確かめてから決める」

• 即決そのものより、確かめないまま決めることが後悔の原因
• 決めゼリフは、自分の基準で受け止める（家賃と比べるなら総額で、似た物件と比べてから）
• 決める前に5つ：資金計画、事前審査とローン特約、手付金と解除のルール、ハザードマップと現地、重要事項説明
• 購入申込書は契約書ではない。クーリング・オフが使える場面は限られる
• 判断の3ステップ：選ぶ理由を言葉にする → 決めた後はほかをうらやまない → 家族で決め、周りの意見は参考に

住宅ローンは、売主や仲介会社が紹介する提携ローンも、金利や手数料が良い場合があります。ただ、ほかの金融機関と比べずに決めると、後から「比べておけばよかった」となりがちです。金融機関を比べるなら、モゲチェックも使えます。提案を見て、提携ローンの条件が良ければ、そちらを選んでかまいません。

契約の前に読む書類は重要事項説明書の見方と手付金の記事、立地は建売で後悔する立地15選、探し方の基本は後悔しない建売の探し方3ステップもあわせて読んでみてください。