新築建売の不動産取得税はいくら？軽減で0円になる条件と申告先

元建売ハウスメーカーの営業（約8年）として、建売を買う人がつまずきやすい不動産取得税のポイントを、2026年10月時点の制度でまとめ直しました。

先に結論です。新築の建売は、条件を満たせば、建物も土地も不動産取得税が0円になることがあります。ただし「新築なら必ず0円」ではありません。0円になるかどうかは、次の3つで決まります。

1. 建物の評価額が1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）以下か
2. 建物の床面積が40㎡以上240㎡以下か（2026年3月31日までの取得は50㎡以上240㎡以下）
3. 土地の広さが「建物の床面積の2倍（200㎡まで）」に収まっているか

この記事では、計算のしかたを早見表と計算例で説明し、0円にならないケース、申告先と必要書類までまとめます。

目次

1. 不動産取得税は、家や土地を買ったときに一度だけかかる都道府県の税金
2. 【早見表】新築建売の不動産取得税が軽くなる条件（2026年10月時点）
3. 建物の税額は「（評価額−1,200万円）×3%」。評価額別の早見表
4. 土地の税額は、広さが「床面積の2倍（200㎡まで）」以内ならほぼ0円
5. 計算例6つ：以前の4例を最新の制度で検算し、2例を追加
6. 不動産取得税が0円にならない・かかることがあるケース（チェックリスト）
7. 申告先は都道府県税事務所。期限と必要書類は都道府県ごとに違う
8. 元建売営業から：買う前・引渡しのときに確かめたい3つ
9. よくある質問
10. まとめ：新築建売の不動産取得税は「評価額・床面積・土地の広さ」で決まる

不動産取得税は、家や土地を買ったときに一度だけかかる都道府県の税金

不動産取得税は、土地や建物を買ったり建てたりしたときに、取得した人に一度だけかかる税金です。毎年かかる固定資産税とは別のものです。課税するのは都道府県で、都道府県から届く納税通知書で納めます（総務省「不動産取得税」）。

基本の計算式

出典：総務省「不動産取得税」・神奈川県「不動産取得税」・滋賀県

2027年4月1日以降に取得する場合の税率や特例は、その後の税制改正で決まります。引渡しがその時期になる人は、都道府県の最新のページで確認してください。

「評価額」は買った値段ではない

計算に使う評価額は、物件の購入価格ではありません。

• 土地：原則として、市区町村の固定資産課税台帳に登録された価格
• 新築の建物：まだ台帳に価格がないため、都道府県が調査し、国の固定資産評価基準で評価した価格

出典：神奈川県「不動産取得税」

つまり、新築の建物の評価額は、買う時点では分からないことが多いのです。「建物の価格が1,500万円だから、評価額も1,500万円」ではありません。

【早見表】新築建売の不動産取得税が軽くなる条件（2026年10月時点）

新築の住宅とその土地には、税額を大きく減らす特例があります。建売のように新築で、まだ誰も住んでいない住宅を買う場合も対象です（滋賀県）。

出典：千葉県・滋賀県・宮城県・北海道・和歌山県（建売のような新築未使用の住宅も1,200万円の控除、認定長期優良住宅は1,300万円）。土地のBの「1/2」は、宅地の特例（2027年3月31日までの取得）によるものです。

建売（新築未使用の住宅と土地）を買うときの、土地の時期の条件

北海道の案内では、次のように書かれています。

出典：北海道「新築未使用住宅とその土地」。条件の書き方は都道府県のページによって少しずつ違います。自分の物件の所在地の都道府県のページで確かめてください。

なお、土地だけを先に買って家を建てる場合は、「土地を取得してから3年以内に住宅を新築」が条件で、この3年は2031年3月31日までの取得が対象です（原則は2年。千葉県）。以前この記事で「2022年3月31日まで」と書いていた特例は、延長されています。

建物の税額は「（評価額−1,200万円）×3%」。評価額別の早見表

床面積の条件を満たす新築の建物は、評価額から1,200万円を差し引いて計算します。差し引いた結果がマイナスなら0円です。

税率3%（2027年3月31日までの取得）で計算。評価額1,500万円で軽減前45万円・軽減後9万円になる例は、群馬県のページにも載っています。

表のとおり、評価額が1,200万円を超えた分には税金がかかります。また、床面積が条件から外れると、1,200万円の控除そのものが受けられません。

土地の税額は、広さが「床面積の2倍（200㎡まで）」以内ならほぼ0円

土地の計算は少しややこしいので、順に見ていきます。

①と②Bを見比べると、違うのは「土地の面積」と「床面積の2倍（200㎡まで）」のところだけです。つまり、

• 土地の面積が、床面積の2倍（200㎡まで）以下 → ②Bが①以上になるので、0円
• 土地の面積が、それより広い → はみ出した面積の分だけ税金がかかる（ただし45,000円以下なら、②Aで0円）

たとえば床面積100㎡の家なら、2倍の200㎡までの土地は0円です。床面積90㎡の家なら180㎡までです。床面積が120㎡でも、2倍の240㎡ではなく上限の200㎡までで計算する点に注意してください。

計算例6つ：以前の4例を最新の制度で検算し、2例を追加

以前この記事に載せていた4つの計算例を、2026年10月時点の制度で計算し直しました。どれも結果は0円で変わりませんが、以前は「床面積120㎡×2＝240㎡」で計算していたところを、上限の200㎡に直しています。あわせて、税金がかかる例を2つ追加しました。

前提：2026年4月1日以後、2027年3月31日までに、建売（新築未使用の住宅とその土地）を同時に買った場合。床面積は延べ床面積で、条件（40㎡以上240㎡以下）を満たすものとします。

ケース①：土地が広い（180㎡）・評価額が高い（6,000万円）

• 建物：評価額1,200万円、床面積120㎡ → （1,200万円−1,200万円）×3%＝0円
• 土地①：6,000万円×1/2×3%＝90万円
• 土地②B：（6,000万円÷180㎡）×1/2×200㎡×3%＝100万円（Aの45,000円より多い）
• 土地：90万円−100万円 → 0円

ケース②：土地が広い（180㎡）・評価額が安い（1,000万円）

• 建物：評価額1,200万円、床面積120㎡ → 0円
• 土地①：1,000万円×1/2×3%＝15万円
• 土地②B：（1,000万円÷180㎡）×1/2×200㎡×3%＝約16.7万円
• 土地：0円

ケース③：土地が狭い（50㎡）・評価額が高い（6,000万円）

• 建物：評価額1,200万円、床面積120㎡ → 0円
• 土地①：6,000万円×1/2×3%＝90万円
• 土地②B：（6,000万円÷50㎡）×1/2×200㎡×3%＝360万円
• 土地：0円

ケース④：土地が狭い（50㎡）・評価額が安い（1,000万円）

• 建物：評価額1,200万円、床面積120㎡ → 0円
• 土地①：1,000万円×1/2×3%＝15万円
• 土地②B：（1,000万円÷50㎡）×1/2×200㎡×3%＝60万円
• 土地：0円

①〜④が0円になるのは、建物の評価額がちょうど1,200万円で、土地の面積が200㎡以下（床面積120㎡の2倍は200㎡が上限）という前提だからです。前提が変わると、次のように税金がかかります。

ケース⑤（追加）：建物の評価額が1,500万円の場合

• 建物：評価額1,500万円、床面積110㎡ → （1,500万円−1,200万円）×3%＝9万円
• 土地：120㎡、評価額2,400万円 → 床面積の2倍（200㎡まで）は200㎡で、土地は120㎡なので0円
• 合計：9万円

ケース⑥（追加）：土地が床面積の2倍より広い場合

• 建物：評価額1,100万円、床面積95㎡ → 0円
• 土地：230㎡、評価額2,300万円（1㎡あたり10万円）
• 土地①：2,300万円×1/2×3%＝34.5万円
• 土地②B：10万円×1/2×190㎡（95㎡×2）×3%＝28.5万円（Aの45,000円より多い）
• 土地：34.5万円−28.5万円＝6万円（はみ出した40㎡分）
• 合計：6万円

※評価額は説明のための仮の数字です。実際の評価額は都道府県や市区町村が決めます。

不動産取得税が0円にならない・かかることがあるケース（チェックリスト）

夫婦で持分を分けて登記するときや、名義を土地と建物で分けるときは、土地の減額の条件に当てはまるかを、登記の前に都道府県税事務所に確認しておくと安心です。

申告先は都道府県税事務所。期限と必要書類は都道府県ごとに違う

申告先と期限

不動産取得税の申告や問い合わせは、物件の所在地を受け持つ都道府県税事務所（県税事務所・地域振興局の県税部など、名前は都道府県で違います）にします。税務署ではありません。

申告の期限も都道府県ごとに違います。たとえば神奈川県は「不動産を取得した日から10日以内」ですが、2023年4月1日以後の取得で登記を申請した場合は、申告はいらないとしています（神奈川県）。自分の物件の都道府県のページで確認してください。

軽減は「申告しなくても反映される」場合と「申請がいる」場合がある

• 群馬県は、新築住宅の評価額が1,200万円以下なら、納税通知書は送らないとしています（群馬県）
• 北海道は、新築未使用の住宅の納税通知書に「住宅控除適用済」と書かれていれば、住宅の軽減の申請はいらないとしています（北海道）
• 一方、軽減を受けるには申告（申請）が必要、と案内している都道府県もあります（千葉県）

つまり「通知が来ない＝0円」とは、都道府県によっては言い切れません。納税通知書が届いたら、軽減が反映されているかを確かめ、反映されていなければ、書かれている問い合わせ先に連絡してください。

必要書類の例（千葉県・新築未使用の住宅を買った場合）

納税通知書は「登記上の住所」に届く

神奈川県は、納税通知書の送り先は、特に申告がない限り取得したときの登記上の住所で、住民票を移しても変わらないとしています（神奈川県）。登記を前の住所でしたまま引っ越した場合などは、都道府県税事務所に送り先を連絡しておきましょう。

元建売営業から：買う前・引渡しのときに確かめたい3つ

不動産取得税は、決済のときに払う諸費用とは別に、後日、納税通知書で納める税金です。引越しや家具の出費が重なる時期に「忘れていた支払い」にならないよう、次の3つを確かめておくと安心です。

1. 諸費用の見積もりに、不動産取得税がどう入っているか：「0円」と書かれていたら、何を前提に0円なのか（床面積・土地の広さ）を担当者に聞いておく。建物の評価額は買う時点では分からないので、この記事の早見表で評価額が1,200万円を超えた場合も計算し、その分を取っておくと慌てずに済みます
2. 床面積と土地の面積：登記事項証明書や図面で、延べ床面積（車庫・物置を含む）と土地の面積を確かめ、この記事の早見表に当てはめる
3. 引渡しのときにもらう書類：未使用証明書など、軽減の申告に使う書類が必要な都道府県もあります。売主から受け取れるかを確認し、売買契約書や登記事項証明書と一緒に保管しておく

よくある質問

まとめ：新築建売の不動産取得税は「評価額・床面積・土地の広さ」で決まる

• 建物は「（評価額−1,200万円）×3%」。認定長期優良住宅は1,300万円を差し引く（2031年3月31日までの取得）
• 床面積は40㎡以上240㎡以下（2026年3月31日までの取得は50㎡以上240㎡以下）。車庫・物置も含む
• 土地は、広さが建物の床面積の2倍（200㎡まで）以内なら、ほぼ0円
• 税率3%と宅地の1/2は、2027年3月31日までの取得が対象
• 申告先は都道府県税事務所。期限・必要書類・軽減が自動で反映されるかは都道府県ごとに違う
• 評価額は買う時点では分からないので、念のため納める分のお金を取っておく

購入の後にやること全体は建売を買ったらやることリスト38選、ほかの税金は住宅ローン控除・固定資産税、購入時の費用全体は建売の諸費用と登記費用で解説しています。

※制度は2026年10月時点の情報です。税額や手続きは、物件の所在地の都道府県のページや都道府県税事務所で確認してください。