不動産売却時の諸費用について詳しく知りたい。
費用を抑えるお得な方法があれば知りたい。
こういった疑問に答えます。
不動産売却には当然諸費用がかかります。
1000万円で不動産が売れたのに、見落としていた諸費用があり、
手残りが思ったより少なかった。という方はたくさんいます。
そういった悩みが起きないように、不動産歴7年、宅地建物取引士のプロが解説します。
本記事の内容は以下の通りです。
費用を抑えるお得な方法を解説します。
本記事は不動産業者の立場ではなく、
皆さんの立場に立って記事を書いています。
必ず皆さんにとって役立つ情報となっています。
計画性のある不動産売却をして余裕のある資産を築いてください。
・不動産売却時の諸費用について詳しく解説します
不動産売却の前に確認しておくべきことがあります。
それは皆さんの持っている不動産がどの金額で売れるかという事です。
まずは一括査定がお勧めです。
自分の不動産がいくらで売れるか知っておくことで今後の計画が立てやすいですよね。
少しでも高く不動産を売って、今より有意義な人生を手にしてください。
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・不動産売却時の諸費用について
不動産売却時の諸費用は以下の通りです。
- 仲介手数料・・・・売却価格×3％+6万+消費税
- 印紙税・・・・・・1000円～6万円
- 譲渡所得税・・・・所得税額（短期）＝売却益×30.63％ 所得税額（長期）＝売却益×15.315％
- 抵当権抹消費用・・1万円～5万円
- 住民税・・・・・・住民税額(短期) = 売却益 × 9% 住民税額(長期) = 売却益 × 5%
- 繰上返済手数料・・5000円～3万円
- 測量費・・・・・・50万円～80万円
- 解体費用・・・・・100万円～300万円
・2000万円で売却したときのシュミレーションをしてみました。
- 仲介手数料・・・・726,000円
- 印紙税・・・・・・10,000円
- 譲渡所得税・・・・0円（3000万円以下のため）
- 住民税・・・・・・0円（3000万円以下のため）
- 抵当権抹消費用・・2万円
- 繰上返済手数料・・4万円
- 測量費・・・・・・50万円
- 解体費用・・・・・200万円
- 合計・・・329万6千円
・費用を抑えるお得な方法
・測量費を抑える
契約の条件によっては測量費用を買主が負担とすることも可能です。
例えば買主が業者の場合は、そういった条件を飲んでくれることもあります。
個人が買主の場合は難しいかもしれません。
また、測量と言っても種類があります。
「現況測量」
と
「確定測量」
です。
買主が「現況測量」でOKであれば一番安く済みます。
現況測量
隣地と境界の確認等は行いません。
あくまで現況の土地の広さを測量します。
確定測量
隣地と境界はここです。と言うように立ち合って確定します。
手間がかかる分費用は高くなります。
買主さんがOKであれば、現況測量も考えてはいかがでしょうか。
・解体費を抑える
契約の条件によっては買主が解体をすることも可能です。
しかし、業者はあまり自社での解体を好みませんのでそれは知っておいた方が良いと思います。
・譲渡所得税に関して解説します。
不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」になります。
この譲渡所得に対して「住民税」、「所得税」がかかります。
これを譲渡所得税と呼んだりします。
譲渡所得税に関してはいくつかの節税、減税方法があります。
これを有効活用することにより費用をなるべく抑えることが可能です。
・譲渡所得税の計算方法（少しややこしいです。）
譲渡所得税は以下の計算で算出できます。
長期譲渡所得（土地や住宅の所有期間が5年を超える場合）
ほとんどの人はこちらです。
課税譲渡所得額×20％（所得税15％、住民税5％）
このほか所得税に対して2.1％の復興特別所得税がかかります。
短期譲渡所得（土地や住宅の所有期間が5年以下）
課税譲渡所得額×39％（所得税30％、住民税9％）
このほか所得税に対して2.1％の復興特別所得税がかかります。
つまり、課税譲渡所得額に税率を掛けると計算できるという事です。
課税譲渡所得額！？ってなりますよね。
課税譲渡所得額は以下の計算で算出します。
譲渡所得額＝譲渡収入金額-（所得費+譲渡費用）
譲渡所得額－特別控除額＝課税譲渡所得額
つまり
土地・住宅を売却して得た金額又は得られる予定の金額から、
購入時の諸費用と売却時の諸費用を引いた金額が譲渡所得額です。
そして譲渡所得額から特別控除額を引くと、課税譲渡所得額が算出されます。
・特別控除について
条件を満たせば特別控除を受けることが出来ます。
特別控除額はその年に発生する譲渡利益の全体で、合計5,000万円が限度となりますが、
条件を満たせば大きく控除されることになります。
- マイホームを売った際の3000万円「特別控除」
- 長期譲渡所得税の税率が低くなる特例
- 取得費加算の特例（相続により不動産を売る場合）
- 空き家に関わる譲渡所得の特別控除の特例（相続により不動産を売る場合）
・マイホームを売った際の3000万円「特別控除」
マイホームとして住んでいる土地と建物を売ることで所有期間の長さに関わらず
譲渡所得額から3000万円控除が出来る特例です。
条件は以下の通りです。
- 以前住んでいたところの場合、住まなくなった日から3年がたつ年の12月31日までに売る事
- 売った年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 売った年・前年・前々年にマイホームの買い替えや、マイホームの交換の特例適用を受けていないこと
- 売買を行う人が親子や夫婦などの関係でないこと
・長期譲渡所得課税の税率が低くなる特例
6000万円以下の場合10％、
6000万円以上の場合は
「（長期譲渡所得金額-6000万円）×15％+600万円」
となり、通常の所得税15％より税率が安くなります。
条件は以下の通りです。
- 居住用財産(マイホーム)を売るとき、家屋とともに敷地を売ること
- 住まなくなった居住地の場合は、住まなくなった日から3年が経つ年の12月31日までに売ること
- 売った年の1月1日時点で、土地・建物の所有期間がともに10年を超えていること
- 親子や夫婦など特別の関係がある人が売却先ではないこと
- 「譲渡所得の内訳書」、家屋や敷地の「登記事項証明書」を添えて確定申告をすること
・取得費加算の特例
相続などによって不動産を売却した場合、取得費を多くして取得税負担が少なくすることが出来ます。
条件は以下の通りです。
- 財産を受けた人に相続税が課税されている
- 相続開始の翌日から相続税の申告期限となる翌日以降3年以内に譲渡をしている
・空き家にかかわる譲渡所得の特別控除の特例
空き家の発生を抑制するための特例措置を受けることが出来ます。
空き家を相続し、耐震リフォームをして住める状態にしたり、取り壊して更地にした後に売却を行った場合、
その譲渡所得の金額から3000万円が特別控除されます。
まとめ
いずれにしても、皆さんがお持ちの不動産がいくらで売れるのか、一括査定をするのがお勧めです。
一社に査定をお願いするより、数社に査定を出した方が相場もわかるし、高く売れる可能性が高いです。
例えば不動産屋さんに行って、3000万円の査定が出たとします。
そのあと他の不動産屋さんに行って・・・だと時間も労力もすごくかかりますよね。
不動産一括査定であれば、数分で数社から見積もりが来ます。
時間も労力も全然かかりません。
見積もりだけなら無料です。
やらない手はないですね。
もちろん、一括査定をすることにより複数社から連絡が来るのは嫌だという気持ちはわかります。
ですが、気になった会社だけ連絡をすれば手間もそれほどかかりません。
なので繰り返しにはなりますが、一括査定をするのがお勧めとなります。
皆さんの不動産を高く売ることで、今よりも良い人生になることは間違いありません。
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